Especulação e comércio esvaziam imóveis nos Jardins e Vila Mariana

Responda no ato: qual é a região de São Paulo que concentra mais imóveis vazios? Ainda que a resposta mais comum seja o centro, os dados do Censo de 2010 mostram o contrário. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), bairros nobres como Jardim Paulista, Vila Mariana, Itaim-Bibi e Moema têm mais domicílios desocupados que qualquer outro da região central. No total, a capital tem 353 mil imóveis vazios.

 

O centro paulistano é a área da cidade que tem menos imóveis vazios – são apenas 33.272, cerca de três vezes menos que os 104.946 da líder do ranking, a região sul. Entre os distritos centrais, o que tem mais casas e apartamentos desocupados é Bela Vista, com 5.776 imóveis – o suficiente para colocá-lo em um modesto 12.° lugar. Já a liderança entre os bairros fica com o Sacomã, na zona sul, onde está a favela de Heliópolis. Lá, os recenseadores encontraram 8.643 casas vagas.

[ ]As razões para esses fenômenos são variadas. Em primeiro lugar, houve um movimento de retorno ao centro nos últimos dez anos, alavancado pela expectativa de revitalização de áreas consideradas degradadas. Desde o último censo, a região recebeu 63 mil habitantes. Esses moradores acabaram ocupando apartamentos antes vazios, o que fez o número de imóveis vagos cair em cerca de 40% – em 2000, a região tinha 54 mil imóveis não ocupados.

Já explicar o que acontece nos distritos nobres é um pouco mais difícil. Uma hipótese levantada pelo IBGE é o processo de transição pelo qual passam Jardim Paulista e Vila Mariana. “Esses são locais que antes eram majoritariamente residenciais, mas cada vez mais estão ganhando características comerciais. Em circunstâncias assim, é normal encontrar imóveis que ficaram vagos e estão à procura do primeiro locador comercial. No recenseamento, vimos muito isso na Vila Mariana, até por causa das universidades que estão abrindo ali”, diz Jefferson Mariano, analista socioeconômico do IBGE.

Especulação. O diretor da [ ]Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp)[/ ], Luiz Paulo Pompéia, diz que esse fator pode influenciar, mas não é o único determinante. “Isso demonstra que também há uma falta de liquidez nos imóveis lançados nestes locais. Mas a explicação mais provável é que os apartamentos lançados estejam provocando bastante interesse por parte de investidores.” Assim, empreendimentos em bairros como Itaim-Bibi e Moema estariam sendo adquiridos para, num momento posterior, serem vendidos a futuros moradores por preços maiores. Enquanto isso, ficam fechados – colaborando para um processo de especulação imobiliária.

Outro motivo apontado por Pompéia para traduzir os dados é o fato de o centro ter um perfil predominantemente comercial. [ ]Isso significa que, como o IBGE[/ ] só conta os domicílios residenciais, vários prédios de escritórios e antigos depósitos que hoje estão vagos ficaram de fora dos números apresentados no censo.

A liderança do Sacomã, por sua vez, é explicada por duas razões. A primeira é o alto número de domicílios – como é o 5.º distrito da capital em número absoluto de residências, a quantidade de imóveis vagos também tende a ser maior do que nos outros bairros. Outro motivo é a presença de Heliópolis – há vários imóveis vazios no entorno da comunidade.
PARA LEMBRAR
Imóvel vago vai ter IPTU maior

Até o início de 2012, mais dados sobre imóveis vagos vão ser obtidos pela Prefeitura. Trata-se do resultado preliminar da lei do IPTU progressivo, que prevê aumento no imposto para imóveis vazios em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). Se eles não forem ocupados depois de cinco anos, poderão ser desapropriados para habitação social. No fim de 2009, 122 mil proprietários foram notificados para provar que seus imóveis estão cumprindo função social. Depois de 12 meses, a Prefeitura promete aplicar o aumento gradual do IPTU.

Especulação e comércio esvaziam imóveis em SP

Responda: qual é a região de São Paulo que concentra mais imóveis vazios? Ainda que a resposta mais comum seja o centro, os dados do Censo de 2010 mostram o contrário. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), bairros nobres como Jardim Paulista, Vila Mariana, Itaim-Bibi e Moema têm mais domicílios desocupados que qualquer outro da região central. No total, a capital tem 353 mil imóveis vazios.

 

 

O centro paulistano é a área da cidade que tem menos imóveis vazios – são apenas 33.272, cerca de três vezes menos que os 104.946 da líder do ranking, a região sul. Entre os distritos centrais, o que tem mais casas e apartamentos desocupados é Bela Vista. Já a liderança entre os bairros fica com o Sacomã, na zona sul.

 

As razões para esses fenômenos são variadas. Em primeiro lugar, houve um movimento de retorno ao centro nos últimos dez anos, alavancado pela expectativa de revitalização de áreas consideradas degradadas. Já explicar o que acontece nos distritos nobres é um pouco mais difícil. Uma hipótese levantada pelo IBGE é o processo de transição pelo qual passam Jardim Paulista e Vila Mariana.

 

“Esses são locais que antes eram majoritariamente residenciais, mas cada vez mais estão ganhando características comerciais. Em circunstâncias assim, é normal encontrar imóveis que ficaram vagos e estão à procura do primeiro locador comercial. No recenseamento, vimos muito isso na Vila Mariana, até por causa das universidades que estão abrindo ali”, diz Jefferson Mariano, analista socioeconômico do IBGE.

 

Especulação. O diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, diz que esse fator pode influenciar, mas não é o único determinante. “A explicação mais provável é que os apartamentos lançados estejam provocando bastante interesse por parte de investidores.” Assim, empreendimentos em bairros como Itaim-Bibi e Moema estariam sendo adquiridos para, num momento posterior, serem vendidos a futuros moradores por preços maiores. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Principal risco do investimento em imóveis é o da liquidez

Gostaria de aplicar em imóveis para diversificar meus investimentos. Pensei em comprar terrenos em áreas que devem se valorizar ao longo dos anos. Na sua opinião essa ideia é muito arriscada? Existem desvantagens?

O risco de investir em imóveis é mais alto do que muitos admitem. A ideia de investir comprando terrenos é atraente, mas algumas considerações devem ser feitas. Em primeiro lugar não é possível, a priori, afirmar que vale a pena comprar terrenos em áreas que devem se valorizar porque isto é incerto. Em outros termos, pode haver valorização da região como pode não ocorrer, isto depende de fatos futuros. Este é o chamado risco de mercado e que para imóveis é considerado médio. Há também neste tipo de investimento o risco de liquidez, ou seja, na hora que você precisar do dinheiro, não necessariamente você conseguirá vender os seus bens, ou ainda, por conta da pressa, você poderá vendê-los por um preço muito abaixo do esperado. O risco de liquidez para imóveis pode ser classificado como alto.

Nos últimos meses passei por situações imprevistas que me exigiram um desembolso maior que o programado. Por conta disso, entrei no cheque especial e, agora, minha dívida está ainda maior. Tentei uma renegociação do saldo devedor com o banco. A proposta deles, porém, foi de eu aderir a um financiamento com taxa de 125% ao ano. Na sua opinião, posso conseguir coisa melhor? De qual forma? A taxa oferecida pelo seu banco (de 125% ao ano) corresponde a uma taxa de juros mensal de 6,99%. É realmente muito alta. Você deve buscar uma alternativa com taxa menor, sem dúvida. Uma dica é verificar na empresa que você trabalha, ou mesmo na associação de classe que você pertence, para verificar se não há a possibilidade de obtenção de crédito consignado. As taxas deste tipo de crédito são regulamentadas e giram entre 2% a 4% ao mês. Isso dá algo como 30% ao ano. Se essa opção não for viável há uma outra alternativa, que é tentar um crédito pessoal em outro banco que você tenha conta – as taxas dessa modalidade estão em média entre 3% e 6% ao mês. O Banco Central aponta que a taxa média deste tipo de crédito está em 50% ao ano. Portanto, muito longe da taxa que te foi oferecida de 125% anual. O site do Banco Central traz outras informações no perfil “serviços ao cidadão” e uma das tabelas apresenta a taxa efetiva cobrada por 96 bancos, mostrando que as taxas relativas ao crédito pessoal vão desde 1,40% até 17,87% ao mês. Portanto, a dica é que você procure entre as instituições do mercado a que ofereça taxas suportáveis. Outra dica importante é que você prepare, de maneira mais rígida, o seu orçamento. Só dessa forma, com disciplina e organização, você conseguirá sair das dívidas.

Na semana passada entraram em vigor novas regras para o cartão de crédito. O que muda com o aumento do pagamento mínimo de 10% para 15%?

Os juros cobrados no crédito rotativo do cartão de crédito são exorbitantes e devem ser evitados. Para esclarecer melhor: crédito rotativo ocorre todas as vezes que nós não quitamos a fatura do cartão integralmente e pagamos somente uma parte, muitas vezes sendo pago somente o valor mínimo determinado na fatura. Desde o dia 1.º de junho, o pagamento mínimo subiu de 10% para 15% do total da fatura. E, a partir do dia 1.º de dezembro esse mínimo subirá para 20%. Para termos uma ideia do impacto disto nas nossas contas imaginemos que uma pessoa deva R$ 1 mil no início do ano e que os juros no cartão são de 10,69% ao mês. Pagando apenas o mínimo de 10%, ao final de 12 meses o valor pago será de R$ 1.175,30 e o saldo da dívida estará em R$ 955,46. Em resumo: Você nunca irá pagar a dívida e será atropelado pela “bola de neve” das contas. Com o mínimo de 15% para essa mesma dívida, ao final do ano terá pago R$ 1.315.97 e o saldo será de R$ 481,20. Para o mínimo de 20%, na mesma simulação, chegasse ao final do ano amortizando um total de R$ 1.340.89 e o saldo a pagar será de R$ 232.48. Uma condição bem melhor. O importante é que as pessoas entendam que não devem usar o crédito rotativo e organizar-se financeiramente. O cartão de crédito deve ser usado de maneira consciente.
FÁBIO GALLO É PROFESSOR DE FINANÇAS DA FGV E DA PUC-SP .